Advokatfellesskapet

CENTRUM

Advokatfellesskapet Centrum

Rekkevidden av «som den er»-forbehold etter Avhendingslova

En nyere dom fra Høyesterett presiserer grensene for «som den er»-forbehold etter Avhendingslova § 3-9. Saken gjaldt krav om prisavslag etter kjøp av en leilighet hvor det oppsto en større fukt-/vannskade i perioden mellom kjøpers besiktigelse og overtakelsen av leiligheten.  Leiligheten ble solgt «i den stand den var ved kjøpers besiktigelse, jf avhendingsloven § 3-9», og problemstillingen var om skaden var omfattet av dette forbeholdet.

Høyesterett fastslo at skader som har oppstått i perioden fra besiktigelse til overtakelse ikke vil være innenfor selgers ansvarsfraskrivelse. Slike skader medfører at eiendommen ikke lenger er «i den stand den var ved kjøpers besiktigelse».

Det går et skille mellom eksisterende skader som blir avdekket og nye skader som oppstår. Dersom dette hadde vært eksisterende skader som var tilstede ved besiktigelsen, men ble oppdaget i tidsrommet fra besiktigelse til overtakelse, ville trolig Høyesteretts vurdering vært annerledes. I denne saken var det utvilsomt en ny lekkasje som medførte at leilighetens to (riktignok gamle) bad ikke lenger kunne brukes. Etter Høyesteretts vurdering var leiligheten på grunn av dette ikke i samme stand som ved besiktigelsen, og skadene ble vurdert å være inntrådt før risikoen gikk over på kjøper.

Hovedvurderingen gikk ut på om ansvarsfraskrivelsen også omfattet nye skader som oppstod før risikoens overgang, når skaden hadde sammenheng med skjulte feil ved eiendommen. Høyesterett konkluderte med (s 43-44): «Uansett hvordan man måtte vurdere det økonomiske, er det etter mitt syn ikke grunnlag for å fravike kontrakten – og lovens – utgangspunkt om at leiligheten skulle ha vært levert «i den stand den var ved kjøpers besiktigelse». At skjulte feil og svakheter ved badene gir seg utslag i nye skader før overtakelsen, er dermed omstendigheter selgerne er nærmest til å bære risikoen for i et tilfelle som her hvor det ikke dreier seg om en gradvis utvikling av en eksisterende skade.»

Selgers anke ble derved forkastet, og kjøper kunne beholde tidligere tilbakeholdt andel av kjøpesum som tilsvarte utbedringskostnad fratrukket verdiøkning av nye bad.

Advokatfellesskapet Centrum AS
Tlf  77 60 82 00
Epost  firmapost@afc.no

Besøksadresse:
Grønnegata 32
9008 TROMSØ

Medlem av den Norske Advokatforeningen

Huseiernes
Landsforbund

Advokatfellesskapet Centrum AS
Grønnegata 32
9008 TROMSØ

Tlf  77 60 82 00
Epost  firmapost@afc.no