Advokatfellesskapet

CENTRUM

Advokatfellesskapet Centrum

Kjøp av fast eiendom – grensen for «vesentlig ringare stand» etter Avhendingslovas § 3-9

I dom av 31/5-17 (HR-2017-1073-A) vurderte Høyesterett spørsmålet om det skal gjøres fradrag for standardheving ved vurderingen av om en eiendom er i vesentlig dårligere stand enn kjøper hadde grunn til å forvente.

Ved eiendom solgt med forbehold om at selger ikke er ansvarlig for skjulte feil og mangler (såkalt «as-is»-klausul) følger det av Avhendingslova (Avhl.) § 3-9 at eiendommen likevel har mangel hvis den er i vesentlig dårligere stand enn kjøper hadde grunn til å regne med ut fra kjøpesummen og forholdene forøvrig. Høyesterett har tidligere slått fast mangelsvurderingen må gjøres ut fra en skjønnsmessig helhetsvurdering, men det er likevel klart at det normalt går en grense ved utbedringskostnader på minst 4-5 % av kjøpesummen før det kan konstateres mangel i denne sammenhengen.

I denne saken oppdaget kjøper en større vannlekkasje på badet. Kjøpesum var kr. 5 190 000,-, og utbedring ville koste ca. kr. 284 000,-. Feilen utgjorde altså ca. 5,4 % av kjøpesummen. Selgers representant argumenterte med at det ved beregningen måtte tas hensyn til den standardheving kjøper ville få gjennom utbedringen, og at dette måtte påvirke beregningen ved at standardhevingen skulle trekkes fra. Etter en konkret vurdering i denne saken ville kostnadene i så tilfelle utgjøre ca. 3,6 % av kjøpesummen.

Høyesterett kom til at det ikke skulle gjøres fradrag for standardheving før det foretas en prosentberegning, men presiserte at det måtte tas endelig stilling til mangelsspørsmålet ut fra en helhetsvurdering. Standardhevingen vil imidlertid kunne få innvirkning på beregning av konkret beløp kjøper har krav på ved prisavslag/erstatning.

Dette er en viktig avklaring fra Høyesteretts side på et fagfelt som for den jevne boligkjøper fremstår som komplekst og vanskelig. Våre advokater har lang erfaring innenfor denne type saker, og kan gjerne bistå ved behov. Ta gjerne kontakt med oss for en samtale.

 

Advokatfellesskapet Centrum AS
Tlf  77 60 82 00
Epost  firmapost@afc.no Personvernerklæring

Besøksadresse:
Grønnegata 32
9008 TROMSØ

Medlem av den Norske Advokatforeningen

Huseiernes
Landsforbund

Advokatfellesskapet Centrum AS
Grønnegata 32
9008 TROMSØ

Tlf  77 60 82 00
Epost  firmapost@afc.no